Na escolha de um imóvel para alugar, um dos principais critérios é o custo, principalmente com tantas altas nos índices que reajustam as locações no Brasil. Mas encontrar um lugar perfeito e conseguir pagá-lo com seu salário ainda não dão certeza de que você pode fechar contrato. É preciso dar garantia ao locador de que ele não corre o risco de ficar a ver navios em caso de inadimplência. As modalidades para assegurar o proprietário são muitas, mas as duas principais e consolidadas no mercado são fiador e seguro fiança.

O mais comum é avalizar o imóvel com fiador, o que acontece em cerca de 50% das locações, estima José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP). Nesse modelo, uma pessoa física ou jurídica que possui imóvel compromete-se a dividir as responsabilidades assumidas no contrato de locação. Caso o aluguel não seja pago, ele é acionado para quitar a dívida.

O proprietário pode exigir que o fiador tenha mais do que um imóvel se o valor do bem apresentado for inferior à soma dos aluguéis durante o período de locação, que em geral é de 30 meses. Ou se o imóvel dado como garantia for a casa do fiador e o único de que ele dispõe. “O fiador não perderá o imóvel, se aquela for sua casa e único imóvel”, explica Viana Neto.

O contrato é assinado pelo fiador e por seu cônjuge, se ele for casado em regime de partilha de bens. Caso o fiador se divorcie durante a vigência do aluguel, o contrato deve ser atualizado, com acréscimo de um adendo.

Mesmo antes de o contrato terminar, o fiador pode retirar sua garantia. Isso às vezes acontece quando o casal de inquilinos se separa ou quando o locatário morre. Para não ser despejado, o morador tem de apresentar um novo fiador em até 120 dias, segundo a nova Lei do Inquilinato.

Já no seguro fiança o locatário contrata uma seguradora para dar garantia em caso de inadimplência. O valor anual do seguro em geral correspondente a um aluguel e meio. A empresa se compromete a arcar com os aluguéis até o fim do processo de despejo do inadimplente. Mesmo que o inquilino quite sempre o aluguel em dia, o dinheiro pago à seguradora não retorna a ele após o fim do contrato.

“Temos orientado nossos clientes a optarem por um dos dois modelos”, diz o coordenador do Departamento de Gestão Patrimonial do Grupo Itambé, Eduardo Komatsu. A jurisprudência para esses casos já está mais consolidada, o que tende a dar mais segurança.

Outros modelos

Entre as formas menos comuns está o depósito caução. O inquilino coloca em uma conta rentável, como uma poupança, a quantia referente a três aluguéis; ao final do contrato, se não houver dívida, o valor corrigido retornará ao locatário. Komatsu afirma que esta modalidade permite que o inquilino apresente também títulos de capitalização e ações.

Outro modelo é com fundo de investimentos. Na hora da locação, o futuro morador apresenta como garantia quotas de seu fundo. “É a modalidade menos usual, uma vez que foi incluída na lei somente em 2005 e existe pouca divulgação e compreensão dos proprietários sobre o assunto”, afirma Komatsu.

Menos usual ainda é um acordo em que o inquilino oferece um imóvel, não importa quem seja o dono, que fica vinculado ao contrato de locação. Até o término do contrato esse imóvel não pode ser vendido. “Mas não é muito usado, porque se o imóvel for a casa e único bem do proprietário, dificilmente ele o perderia na Justiça em caso de dívida”, aponta Viana Neto.

No entanto, na hora de alugar é recomendável evitar atuações abusivas de imobiliárias. É proibido por lei exigir mais de uma garantia. Também não pode ser pedido ao inquilino o pagamento dos custos do contrato, que devem ficar a cargo do locador. “Isso também vale para taxas de avaliações de idoneidade, muito comuns em locações com seguro fiança. A lei determina que ninguém precisa pagar para provar que é honesto. Se o proprietário duvida disso, ele que tem pagar por estes gastos”, assinala o presidente do Creci.

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