O imóvel parece perfeito: bem localizado, tem o tamanho desejado e bom preço. Mas será que o edifício está mesmo em ordem? Uma análise mais atenta do prédio e do apartamento que você namora pode fazer a diferença na hora de bater o martelo e fechar a compra. Checar se há sinais de infiltração ou se acessórios de segurança — como extintores e portas corta fogo — estão em bom estado é um modo de avaliar a atenção do síndico e dos moradores à segurança e à conservação.

Uma pesquisa realizada em 2009 pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape–SP) revelou que esse cuidado ainda não é pauta de todos os condomínios paulistanos. Uma análise de acidentes em prédios noticiados pela imprensa naquele ano concluiu que 66% dos casos tinham origem em falhas na manutenção e uso. Na mesma pesquisa ainda foram estudados 57 laudos de inspeção predial — exame visual que determina as condições técnicas, funcionais e de conservação de edifícios. Constatou-se que 73% dos problemas detectados (mas que não necessariamente resultaram em acidentes) também estavam relacionados a falhas de manutenção e uso do edifício.

No Brasil, não há uma legislação federal clara sobre manutenção preventiva, existem apenas algumas leis municipais que orientam a vistoria de edifícios. No município de São Paulo, por exemplo, os prédios residenciais não são obrigados a realizar ou se submeter a inspeções regularmente, ao contrário, por exemplo de Belo Horizonte.

“A inspeção é importante porque ela mostra o quão grave são os problemas do edifício e elenca para o síndico que tipo de trabalho ele deve buscar”, diz a arquiteta Vanessa Pacola, secretária da Câmara Técnica de Inspeção Predial do Ibape-SP.

De qualquer modo, o próprio interessado no imóvel pode tomar algumas precauções. Pelo Código Civil (artigo 1.348), o síndico é definido como o responsável por “diligenciar a conservação e a guarda da parte comum” dos edifícios. Compete a ele gerir a manutenção, a segurança e a limpeza do condomínio, assim como responder legal e criminalmente por qualquer problema que o prédio venha a ter.

Por isso, o engenheiro civil Ademir Alves Amaral, superintendente de fiscalização do Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de São Paulo (CREA-SP), aconselha o possível comprador (ou o morador) a fazer algumas perguntas ao síndico e fazer uma vistoria informal. Veja algumas dicas dele e de outros especialistas:

1. Dê pequenos toques na parede, no piso ou no teto, para saber se ele está oco: dali podem surgir fissuras e trincas;

2. Verifique quando foi feita a última impermeabilização. Especialistas recomendam que ela seja feita de cinco em cinco anos, em média;

3. Procure saber se as partes em madeira recebem tratamento contra cupins;

4. Pergunte ao síndico quando foi feita a última inspeção nos elevadores. Nos municípios de São Paulo, a inspeção é obrigatória e anual;

5. Informe-se sobre o estado dos disjuntores: se estes desarmam constantemente, pode haver sobrecarga de energia elétrica;

6. Informe-se sobre seus direitos de consumidor: o Código Civil Brasileiro estabelece que novas construções devam ter uma garantia de 90 dias para anomalias visíveis e de cinco anos contra problemas estruturais. Problemas dessa natureza devem ser reparados pela construtora;

7. Procure fazer as reclamações sobre a manutenção do edifício por escrito, e registre a notificação no cartório para que ela tenha validade como documento;

8. Verifique o funcionamento das luzes de emergência e se as portas corta fogo estão fechando corretamente; examine as mangueiras de incêndio;

9. Pergunte se foi feita inspeção em todos os extintores de incêndio do edifício;

10. Caso alguma anomalia seja encontrada, busque orientação profissional para avaliar se é ou não o caso de comprar o imóvel.

11. Se você já é morador de um edifício com problemas, exponha-os nas assembleias condominiais e peça auxílio técnico para elaboração de um laudo e para orientação de reforma;

12. A Defesa Civil e o Corpo de Bombeiros só atuam mediante denúncias. Caso encontrem problemas no edifício, podem aplicar multas e até interditá-lo. Por isso, a arquiteta Vanessa Pacola recomenda que apenas em último caso seja feita uma denúncia — somente se as tentativas de diálogo e negociação com os moradores e síndicos tiverem sido esgotadas.

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Especial para o Terra